Alenium Consultants et Blooming Partners ont lancé en 2022 « Les rendez-vous de la transformation du logement social » réunissant les professionnels du logement social de tous horizons (bailleurs sociaux, collectivités territoriales, fédérations, Ministère du Logement, gestionnaires du système national d’enregistrement de la demande de logement social...). Ce premier cycle de quatre tables rondes a porté sur la problématique de l’attribution de logements sociaux.

Retours sur les principaux enseignements et les riches contributions recueillies.

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Les attributions de logement sociaux marquent le pas sur l’année 2022. Selon le système national d’enregistrement de la demande de logement social (SNE), le stock de demandes de logement social est de plus de 2,4 millions de demandes à fin décembre 2022 (à mettre en regard des 4,7 millions de logements sociaux que compte la France). Le taux d’augmentation des demandes entre fin 2021 et fin 2022 est de 7,1 %. Il était de + 4,7% sur la période 2020-2021. En 2022, seules un peu plus de 426 000 attributions de logements sociaux (-3,5%/ 2021) ont été enregistrées.

Hausse des nouvelles demandes (+1,4%), pérennisation plus forte des demandes avec un nombre de renouvellements en très forte hausse (+16%) et parallèlement baisse des attributions : l’effet ciseau constaté renforce encore la tension sur la demande avec de fortes disparités territoriales.

Parallèlement, dans une vision « flux », une récente étude de l’ANCOLS – objet de vifs débats ! – démontre que chaque année « 200 000 à 250 000 ménages extérieurs au parc social, qui demandent un HLM depuis plusieurs années, ne voient pas leur requête satisfaite ».

Le déséquilibre entre l’offre et la demande est en large partie dépendant du niveau de construction de logements sociaux. Moins de 100.000 logements ont été agréés en 2021 – année historiquement basse - en raison des réticences de certains élus, des difficultés pour les bailleurs à investir après la réduction du loyer de solidarité et la hausse des coûts de construction.

Mais ce déséquilibre est aussi à analyser du point de vue des processus, des organisations mises en place, des pratiques professionnelles des bailleurs sociaux et des collectivités.

Ce sont sur ces enjeux de plus court terme que se sont orientées les réflexions des tables rondes des « Rendez-vous de la transformation du logement social », autour de 4 thèmes :

Le cycle de tables rondes a réuni une vingtaine d’acteurs différents, des bailleurs sociaux, des représentants du Ministère du Logement (DHUP), des représentants des fédérations nationales (USH), des gestionnaires territoriaux du Système national d’enregistrement de la demande de Logement social (SNE), des collectivités territoriales, … Merci à tous !

Alors, que retient-on des échanges, toujours nourris et constructifs de ce premier cycle de tables rondes des « Rendez-vous de la transformation du logement social » ?

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1. Les principales difficultés rencontrées sur le terrain relatives à l’attribution de logements sociaux

Les bailleurs et les collectivités se heurtent à 3 difficultés principales : la gestion de la pénurie de logements sociaux, la complexification des politiques nationales d’attribution et des limitations fortes sur la mobilité résidentielle des locataires du parc social.

La gestion au quotidien de la pénurie de logements en zone tendue :

A court-terme, les bailleurs sociaux et les collectivités ont le rôle difficile de départager des situations et d’en expliquer les raisons aux demandeurs de logement social. La pénurie de logements sociaux est de deux types :

• La quantité de logements disponibles ;
• Le type de logements : les demandes émanent majoritairement de petits ménages en zones tendues où les logements, souvent familiaux, ne sont pas adaptés.

La demande est aussi souvent très locale empêchant tout desserrement de la tension sur des territoires moins tendus, et ceci à rebours de la théorie de l’exode urbain qu’aurait pu générer la crise du covid 19.

Des contraintes nationales qui peuvent complexifier les attributions de logement 

Certains objectifs d’application de la règlementation nationale ne sont pas adaptés localement : certains demandeurs prioritaires (ménages les plus modestes du 1^er quartile de revenu) sont difficiles à positionner sur des logements dont les loyers sont trop élevés hors quartiers relevant de la politique de la ville (QPV).

La connaissance du parc social, de son occupation et de la sociologie locale est alors essentielle pour mettre en place des politiques d’attribution et d’adaptation du niveau des loyers qui permettent de créer des formes de mixité locale différentes, à expérimenter et anticiper les vulnérabilités des ménages.

Des facteurs limitant la mobilité résidentielle des demandeurs de logement social et réduisant l’optimisation du peuplement du parc social :

L’optimisation du peuplement du parc social pour permettre d’augmenter le nombre d’attributions se heurte en parallèle à 3 freins :

• Des contraintes financières, et d’importants risques sur les impayés de loyer futurs, qui limitent les possibilités d’adaptation des ménages locataires à des loyers supérieurs à ceux pratiqués dans leur logement actuel ;

• Des freins psychologiques et logistiques liés au déménagement, notamment pour les ménages séniors dont le logement – souvent trop grand - n’est plus adapté : perte de repères, incidence sur le cercle familial, méconnaissance des démarches à engager...

• Une prise en compte partielle par les demandeurs de l’offre et des caractéristiques inhérentes à l’habitat social, conduisant à une exigence élevée sur la capacité des acteurs du logement social à satisfaire l’ensemble de leurs attentes.

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2. Les leviers identifiés à court terme pour augmenter le nombre d’attributions

En attendant une reprise de la construction et une augmentation du nombre de logements disponibles correspondant en quantité et en qualité à la demande de logements sociaux, les participants aux tables rondes ont échangé autour de leviers de court terme pour favoriser l’augmentation du nombre d’attributions de logements sociaux.

Mettre en place des services harmonisés pour les demandeurs et expliquer

• Harmoniser les pratiques professionnelles et avoir un discours commun sur les territoires pour améliorer la lisibilité des démarches des demandeurs ;
• Expliquer la tension et les enjeux de politiques publiques pour être transparent ;
• Faciliter l’utilisation des outils numériques en appui à l’instruction de la demande : le portail de cartographie de l’occupation du parc social et la cotation de la demande de logement social comme appui à la décision ;
• Fluidifier le « parcours du combattant » des demandeurs alors que les démarches sont encore très complexes et former les agents affectés aux guichets d’enregistrement des demandes ;
• Vérifier la fiabilité des informations transmises dès le dépôt de la demande pour éviter les allers-retours et limiter les délais ;
• Informer les demandeurs sur la cotation de la demande de logement social, outil qui risque d’être complexe à appréhender ;
• Adapter les politiques de loyer pour répondre aux besoins de relogement des publics prioritaires à l’accès un logement social ;

Rendre les demandeurs acteurs de leurs parcours résidentiels

• Changer les échelles des bourses d’échanges : simplifier les procédures pour les locataires et proposer des logements conditionnés aux ressources des demandeurs ;
• Accélérer le processus de la demande de logement social dans le cas des bourses d’échanges pour légitimer ces nouveaux outils ;
• Permettre via des outils numériques aux demandeurs de se positionner directement sur des logements correspondant à leur besoin et proposer des visites virtuelles ;

Optimiser l’occupation du parc et favoriser les mutations pour libérer des logements

• Mobiliser les dispositifs de mobilité : bourses d’échanges inter-bailleurs et inter-réservataires, utiliser les nouvelles CALEOL (Commissions d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements). Les bailleurs ont l’obligation de vérifier tous les 3 ans si la situation des locataires a évolué pour leur proposer des logements mieux adaptés ;
• Expérimenter de nouvelles formes « d’habiter le parc social », développer la colocation qui peut répondre à certaines demandes (étudiants, travailleurs saisonniers) et certaines contraintes de logements trop grands ;
• Lutter contre la vacance y compris contre la vacance « frictionnelle » (entre un départ et une arrivée) : agir pour diminuer le nombre de refus de logements sociaux en ciblant mieux la demande et en systématisant les visites des logements avant la tenue de la CALEOL ;
• Promouvoir tous les territoires (certains quartiers prioritaires de la politique de la ville, certains centres-villes dévitalisés, des territoires périurbains ou ruraux) et limiter les effets de « réputation » en amplifiant les aménités liées au parc social : activer les leviers permis par la loi ELAN qui autorise les bailleurs à diversifier leurs activités (ex : ouverture de maisons de santé dans des déserts médicaux, participation active des bailleurs aux tissus associatifs et économiques locaux…).

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3. Nos convictions

A l’issue de ces échanges, nos convictions s’orientent autour de 4 points clefs, qui sont le fondement de notre proposition d’accompagnement des bailleurs sociaux et des collectivités sur les enjeux de la demande de logement social et des attributions :

Qui sommes-nous ?

ALENIUM CONSULTANTS accompagne les bailleurs sociaux et les collectivités à élaborer et déployer leur stratégie en matière de gestion de la demande de logement social et des attributions sur les aspects métiers, organisationnels, numériques, les analyses et les études data.

Nous accompagnons par ailleurs le Ministère du Logement et le GIP-SNE en tant qu’assistance à maîtrise d’ouvrage du Système national d’enregistrement de la demande de logement social (dont la conception du module de cotation du SNE) et les SI des demandeurs prioritaires (COMDALO et SYPLO).

Nous accompagnons également les EPCI dans l’élaboration de leurs modèles de cotation de la demande de logement social à l’appui d’un outil de simulation et d’une méthodologie innovante. Vous pouvez découvrir notre proposition d’accompagnement ici.

> Vous souhaitez en savoir plus ?  Vous souhaitez participer à nos prochaines tables rondes des « Rendez-vous de la transformation du logement social » ? Contactez-nous !

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BLOOMING PARTNERS est un cabinet de conseil en innovation managériale fondé en 2014 sur la conviction que les disruptions à répétition (géopolitiques, technologiques, sociologiques) qui agitent le monde économique depuis le début de la décennie ne sont

• Pas des phénomènes temporaires, mais un nouvel élément fondamental du paysage économique
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