Avec la baisse des revenus liée à la crise sanitaire, les difficultés financières de certains copropriétaires s’amplifient. Dans ce contexte, l’ARC (Association des Responsables de Copropriétés) a récemment saisi le Premier Ministre afin d’alerter sur les difficultés de paiement des charges. Cette recrudescence des impayés s’inscrit dans une situation déjà dégradée. Les procédures de justice avaient déjà augmenté de 29 % entre 2007 et 2017.

Des méthodes et outils existent néanmoins, sur lesquels Alenium Consultants intervient, en accompagnement des acteurs publics et privés des copropriétés.

Une fragilisation possible des copropriétés

Cette hausse des impayés fait courir plusieurs risques pour les copropriétés. Avec la baisse de ses ressources, le syndic de la copropriété peut ne plus être en capacité de payer les services d’entretiens courants. La situation financière peut empêcher des travaux urgents (panne, fuite, menus dégâts dans les parties communes) : autant de premiers indices de fragilisation de la copropriété, pouvant l’entraîner dans l’engrenage de la dégradation (absence d’entretien, dévaluation des biens des copropriétaires).

Eviter les impayés et la spirale de la fragilisation : prévenir, repérer, traiter

• La prévention

La prévention des impayés de charges peut prendre différentes formes. A l’appui de nos retours d’expérience missions, et des bonnes pratiques relevées et partagées dans ce cadre par les acteurs des copropriétés (fédérations nationales, syndics, collectivités), nous concevons la prévention autour de trois axes principaux :

1. Instaurer une circulation de l’information à l’appui d’outils partagés sur le fonctionnement de la copropriété : certains syndics mettent en place un tableau de bord à destination des copropriétaires permettant un pilotage en temps réel de la situation financière des copropriétés. La fiche de synthèse de la copropriété disponible sur le site du registre des copropriétés, dont nous accompagnons la maîtrise d’ouvrage, et les extranets tenus par les syndics, sont de bons outils pour maintenir une information actualisée entre copropriétaires et syndics.
2. Dématérialiser et faciliter les processus de paiement et recouvrement : les bailleurs sociaux fréquemment confrontés aux problèmes d’impayés de loyer ont l’habitude de mettre en place une mensualisation des charges et le prélèvement automatique à échéance. Ces solutions sont engagées chez les syndics, notamment auprès des nouveaux propriétaires. En passant d’un paiement trimestriel ou parfois annuel à un prélèvement mensuel, les copropriétaires voient leurs dépenses lissées et plus facilement intégrées dans leur budget.
3. Identifier des leviers structurels pour baisser la pression financière sur les copropriétaires : le rôle du syndic et du conseil syndical est essentiel dans la renégociation des contrats de prestataires, la mise en concurrence systématisée et un meilleur pilotage de l’entretien de la copropriété. Au-delà, le syndic dispose d’un vrai rôle de conseil pour proposer la réalisation de travaux de rénovation énergétique pouvant avoir un impact à la baisse important sur les charges courantes. Le syndic peut alors appuyer les copropriétaires dans la mobilisation des aides financières et l’accompagnement des collectivités ou de l’Anah (programmes de « droit commun », Ma prime rénov/Habiter mieux ou de dispositifs territorialisés (OPAH, Opération cœur de ville, PIG…)). Le fonds de travaux de la loi Alur en vigueur depuis 2017 permet aussi à la copropriété d’épargner année après année pour constituer l’apport nécessaire à ces travaux.

• Le repérage

Le repérage des copropriétés en difficulté permet à la fois de mieux cibler les actions d’accompagnement des pouvoirs publics mais aussi de comprendre la mécanique de fragilisation des copropriétés en analysant l’évolution des impayés de charges.

Nous participons à l’outillage du repérage des copropriétés en voie de fragilisation au travers la définition d’une méthodologie de repérage, son partage, et la conception des restitutions et rapports statistiques issus des données du registre des copropriétés.

Nous appréhendons le repérage selon deux niveaux :

1. Au niveau des syndics professionnels, il est possible d’intégrer un module de repérage des impayés dans les ERP des syndics. Par exemple, Plurience (association de professionnels de l’immobilier) propose d’alerter les copropriétés qui dépasseraient un taux d’impayés de 17%. Le registre des copropriétés fournira bientôt à ce titre un tableau de bord des copropriétés permettant aux syndics de piloter l’état des copropriétés gérées par rapport à des comparaisons et des typologies de copropriétés dont nous avons conçu la modélisation.
2. Aux niveaux national et territorial, l’outil de catégorisation du registre des copropriétés que nous avons conçu pour l’Agence nationale de l’Habitat permet aux institutions de repérer les copropriétés au regard de leur santé financière et d’évaluer l’impact des politiques publiques déployées en fonction de leur évolution.

• Le traitement

Pour éviter de fragiliser davantage la copropriété et les syndics, la médiation et le recouvrement amiable sont privilégiés (plan d’apurement, sollicitation d’aides sociales). Le syndic peut déclencher des actions judiciaires à l’encontre des copropriétaires et se désengager. La coordination entre les différents acteurs (syndic, huissier, avocat, intervenants sociaux, collectivités territoriales etc.) est alors un élément essentiel dans la recherche de solutions.

Les collectivités et l’Etat peuvent intervenir en dernier recours, de manière individuelle, pour accompagner socialement les copropriétaires en difficulté et apporter un soutien financier aux copropriétés dégradées – souvent bien plus coûteux que lorsque la prévention et le repérage ont été mis au premier plan.

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