Le parc français de copropriétés privées, au sein duquel vivent plus de 10 millions de ménages, fait l’objet d’une attention forte des pouvoirs publics. L’état de certaines copropriétés est en effet particulièrement préoccupant, avec parfois des conséquences lourdes en termes de santé, de sécurité, de qualité de vie, d’insertion urbaine, ou encore de développement durable.

ALENIUM Consultants vient d’accompagner la mise en place d’un nouvel outil innovant qui permet de cibler sur chaque territoire les copropriétés présentant des signes de fragilité, afin d’orienter l’action publique dès l’apparition des premiers « symptômes ».

Le Registre des copropriétés, une base de connaissance et d’aide à la décision

D’importants programmes sont déployés sur le plan national et à l’échelle locale pour faire face au phénomène des copropriétés « en difficultés ». Ils visent notamment à :

• anticiper et empêcher la dégradation du bâti : les pouvoirs publics œuvrent pour déployer des programmes d’aides le plus en amont possible, avant toute dégradation de la santé financière ou organisationnelle des copropriétés. Plusieurs programmes d’aide sont par exemple portés par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), tels que les Programmes opérationnel de prévention de la dégradation (Popac) visant à accompagner le redressement de copropriétés endettées.
• améliorer l’empreinte énergétique du bâti : le Plan de rénovation énergétique des bâtiments est l’une des mesures prises par Ministère de la Transition écologique et solidaire au sein du Plan climat pour atteindre une neutralité carbone d’ici à 2050. Partant du constat que plus de 7 millions de logements sont mal isolés, la rénovation énergétique des bâtiments a été placée comme une priorité nationale.

L’efficacité de ces programmes passe en grande partie par la capacité à intervenir le plus en amont possible, suivant l’adage selon lequel il vaut mieux prévenir que guérir, pour éviter les opérations coûteuses et les séquelles irrémédiables.

Le Registre des copropriétés, institué par la loi Alur et porté par l’Anah, s’inscrit dans cette logique d’apporter une connaissance fine du parc de copropriétés pour aider à la décision. Le portail web d’immatriculation des copropriétés, mis en place avec l’appui d’ALENIUM Consultants, a permis l’immatriculation progressive, jusqu’au début de l’année 2019, des copropriétés à usage total ou partiel d’habitation. Les données sont désormais mises à jour chaque année par les syndics.

Parallèlement à la phase d’immatriculation des copropriétés, de premiers outils ont été conçus :

• des rapports de synthèse statistique par territoire, accessibles à tous sur la plateforme grand public du Registre, qui permettent de suivre les dynamiques et d’affiner l’utilisation des dispositifs d’intervention et d’aide de l’Anah ;
• des informations détaillées par copropriété, accessibles aux collectivités sur une plateforme sécurisée, pour mieux connaître une copropriété ou un quartier déjà identifié.

Si ces deux leviers d’exploitation des données se sont avérés utiles, le besoin d’un outil intermédiaire s’est fait jour afin de pouvoir cibler les copropriétés en fonction de critères de fragilité.

Un nouvel outil « à la carte » pour repérer les copropriétés fragiles

Différents types de travaux ont été menés dans le but de définir une méthode de ciblage des copropriétés fragiles : analyse statistique, modélisation big data, tests de clusters et d’une grille de fragilité auprès de collectivités pilotes. Le groupe de travail mobilisé a conclu à l’impossibilité de définir de façon univoque la « fragilité » d’une copropriété à l’échelle nationale tant les configurations sont variables selon les territoires.

Les collectivités membres ont plaidé pour la mise en place d’un outil cartographique dynamique et adaptable pour chaque territoire. Aux côtés de l’Anah, ALENIUM Consultants est intervenu de la conception de cette plateforme, en mobilisant les méthodes du design thinking, jusqu’au maquettage de la solution.

L’outil de catégorisation des copropriétés, déployé fin 2019, est réservé aux acteurs institutionnels via un accès sécurisé. Les démarches de conception et de maquettage que nous avons mobilisées ont permis de répondre au plus près des besoins des usagers finaux : ils peuvent agir directement sur des filtres de données (ex : date de construction des bâtiments, type de chauffage, charges financières, niveau d’impayés, procédures en cours) et sélectionner manuellement des zones pour définir leurs critères territoriaux de fragilité. Les copropriétés répondant aux critères s’affichent sur une carte dynamique. Ils ont également accès à des fonctionnalités d’export.

Les premiers retours d’utilisation dont nous disposons sont très positifs : le nouvel instrument a d’ores-et-déjà permis à des collectivités de disposer d’alertes sur des copropriétés qui n’étaient pas jusqu’ici « dans leur radar ». Il leur permet par ailleurs d’affiner le déploiement de dispositifs portés à l’échelon local, en réalisant des simulations sur les types d’opération à mener (Popac, opérations programmées, etc.), l’étendue territoriale de ces opérations, ainsi que leur ancrage territorial (QPV, nouveau programme national de renouvellement urbain NPNRU, etc.). L’ambition est aujourd’hui d’en faire un appui décisionnel clé, pleinement intégré aux pratiques des collectivités : plus les tests seront massifs, plus les copropriétés à risques seront dépistées tôt et accompagnées efficacement vers leur « guérison ».